Entre os dias 4 e 6 de março de 2026, Florianópolis, em Santa Catarina, recebeu o 8º Congresso Brasileiro de Investimentos dos RPPS da ABIPEM e o 15º Congresso Estadual da ASSIMPASC.
Realizado no CentroSul — Centro de Convenções de Florianópolis, o encontro reuniu gestores de Regimes Próprios de Previdência Social, gestores municipais, representantes de Tribunais de Contas, contadores, atuários, secretários de Finanças e Administração, consultores e especialistas do mercado de investimentos.
Em sua oitava edição, o Congresso Brasileiro de Investimentos dos RPPS proporcionou um ambiente de atualização, capacitação e intercâmbio de experiências sobre investimentos previdenciários, alterações na legislação, governança, controle e sustentabilidade dos regimes próprios.
Reiter Ferreira Peixoto participa como palestrante
No dia 6 de março de 2026, Reiter Ferreira Peixoto, consultor de investimentos da Sete Confiança, participou como palestrante da programação técnica do congresso.
Realizada no Auditório 3, das 9h às 10h30, a palestra teve como tema:
“Fundo imobiliário exclusivo — precificação dos bens, escolha do gestor e do administrador e gestão da carteira.”
A apresentação contou também com a participação de Ilan Nigri, da VINCI, e foi coordenada por Jucemeri Aparecida Fernandes Cabral, representante do RPPS de Joinville, Santa Catarina.
A presença de Reiter Ferreira Peixoto em um dos principais eventos brasileiros dedicados à gestão e aos investimentos dos RPPS reforça sua atuação técnica na análise de investimentos previdenciários e na orientação de gestores responsáveis pela administração de recursos públicos.
O tema apresentado exige conhecimento sobre mercado financeiro, patrimônio imobiliário, legislação, governança, avaliação de ativos, seleção de prestadores de serviços e compatibilidade dos investimentos com as obrigações atuariais dos regimes próprios.
Durante o painel, foram abordados os principais aspectos envolvidos na constituição e na gestão de um fundo imobiliário exclusivo, incluindo a precificação dos imóveis, a definição da política de investimentos, a escolha do gestor e do administrador, a estrutura de governança e o acompanhamento contínuo da carteira.
Confira, a seguir, os principais pontos relacionados ao tema apresentado durante o congresso.
Fundo Imobiliário Exclusivo para RPPS: uma alternativa para profissionalizar a gestão do patrimônio imobiliário
Os Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS) têm buscado alternativas para diversificar seus investimentos, fortalecer a governança e aumentar a eficiência na gestão de seus ativos. Nesse contexto, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) Exclusivos surgem como uma estrutura moderna, capaz de transformar imóveis em ativos financeiros administrados de forma profissional e alinhados às necessidades previdenciárias.
Mais do que uma simples mudança na forma de administrar imóveis, o FII Exclusivo representa uma evolução na governança patrimonial, oferecendo maior transparência, segurança jurídica e potencial de geração de renda.
O que é um Fundo Imobiliário Exclusivo?
O Fundo Imobiliário Exclusivo é um veículo de investimento estruturado para possuir apenas um cotista: o próprio RPPS. Isso significa que toda a política de investimentos, critérios de aquisição de imóveis e estratégia de gestão podem ser desenhados especificamente para atender às necessidades do regime previdenciário.
Essa estrutura permite que o patrimônio imobiliário deixe de estar diretamente registrado no balanço do instituto e passe a integrar um fundo regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com administração profissional e patrimônio segregado.
Três formas de investir em imóveis
Atualmente, um RPPS pode atuar no mercado imobiliário de três maneiras:
- Gestão direta dos imóveis, mantendo os bens registrados no patrimônio do instituto;
- Fundos Imobiliários tradicionais, nos quais o RPPS é apenas um dos cotistas;
- Fundos Imobiliários Exclusivos, em que o RPPS é o único investidor e participa diretamente das decisões estratégicas.
Enquanto a gestão direta oferece maior controle, ela também exige estrutura operacional, equipe técnica e acompanhamento permanente. Já o FII Exclusivo combina gestão especializada com elevado nível de governança, permitindo que o RPPS mantenha protagonismo nas decisões sem assumir toda a operação do dia a dia.
Por que essa estrutura vem ganhando espaço?
Os imóveis sempre fizeram parte do patrimônio de muitos RPPS. Entretanto, administrar esses ativos diretamente pode representar desafios relacionados à manutenção, precificação, locação, transparência e cumprimento das exigências regulatórias.
Ao utilizar um Fundo Imobiliário Exclusivo, o RPPS passa a contar com:
- segregação patrimonial entre o patrimônio do instituto e o patrimônio do fundo;
- gestão profissional realizada por instituições autorizadas pela CVM;
- avaliação periódica dos imóveis por laudos independentes;
- maior transparência para órgãos de controle;
- estratégia personalizada, alinhada ao perfil atuarial do regime.
Além disso, a estrutura permite transformar imóveis em ativos capazes de gerar renda recorrente por meio de aluguéis e potencial valorização patrimonial.
Governança fortalecida
Um dos principais diferenciais do FII Exclusivo está na governança.
Como cotista único, o RPPS participa das assembleias do fundo e influencia diretamente as decisões estratégicas, enquanto profissionais especializados assumem a gestão operacional dos ativos.
Entre os principais participantes da estrutura estão:
- administrador fiduciário;
- gestor de recursos;
- custodiante;
- auditor independente;
- Comitê de Investimentos do RPPS.
Cada agente possui responsabilidades específicas, criando um ambiente com maior controle, prestação de contas e divisão clara de funções.
Como funciona a operação?
Na prática, o processo ocorre em etapas.
O município pode integralizar determinado imóvel ao fundo, que emite cotas para o RPPS. A partir daí, os ativos passam a ser administrados pelo FII, gerando receitas provenientes de aluguéis ou valorização dos imóveis.
Esses rendimentos retornam ao RPPS, contribuindo para o pagamento dos benefícios previdenciários e para o fortalecimento do equilíbrio financeiro do regime.
O que é necessário para estruturar um FII Exclusivo?
A constituição de um Fundo Imobiliário Exclusivo exige planejamento técnico, jurídico e regulatório.
Entre os principais requisitos estão:
- lei municipal autorizativa;
- aprovação legislativa quando necessária;
- regulamentação pelo Poder Executivo;
- Estudo de Viabilidade Técnica e Econômica (EVTE);
- avaliação patrimonial independente;
- due diligence jurídica e registral;
- análise dos órgãos competentes, quando aplicável.
Como se trata de uma operação complexa, cada etapa depende da conclusão da anterior, tornando fundamental o apoio de profissionais especializados.
A importância da escolha do gestor e do administrador
O sucesso do fundo também depende da seleção criteriosa dos prestadores de serviço.
Entre os aspectos que devem ser analisados estão:
- autorização da CVM;
- experiência na gestão de ativos imobiliários;
- qualificação da equipe técnica;
- metodologia de investimentos;
- controles internos e compliance;
- inexistência de conflitos de interesse;
- capacidade operacional e tecnológica do administrador.
Esses critérios garantem que a gestão seja conduzida com diligência, transparência e foco exclusivo nos interesses do RPPS.
Os cinco pilares de um FII Exclusivo de sucesso
Segundo a apresentação, um Fundo Imobiliário Exclusivo eficiente deve ser sustentado por cinco pilares fundamentais:
- Governança sólida;
- Precificação rigorosa dos ativos;
- Prestadores de serviços qualificados;
- Política de investimentos bem definida;
- Monitoramento contínuo com transparência.
Esses elementos contribuem para uma gestão patrimonial mais profissional e alinhada às boas práticas exigidas pelos órgãos reguladores.
Considerações finais
Os Fundos Imobiliários Exclusivos representam uma alternativa interessante para RPPS que possuem patrimônio imobiliário e desejam aprimorar sua gestão, aumentar a transparência e fortalecer a governança.
Naturalmente, essa não é uma solução aplicável a todos os regimes. A decisão deve considerar fatores como o porte do RPPS, seu perfil atuarial, a qualidade dos imóveis, os custos da estrutura e a viabilidade jurídica da operação.
Quando bem planejado e estruturado, o FII Exclusivo pode contribuir para transformar ativos imobiliários em uma fonte organizada de geração de renda, preservando o patrimônio previdenciário e apoiando a sustentabilidade de longo prazo do regime. As normas destacadas na apresentação incluem a Resolução CMN nº 5.272/2025, a Resolução CVM 175 e demais requisitos regulatórios aplicáveis.
